Verjährt geglaubte Ansprüche wegen Baumängeln sind sehr oft nicht verjährt

In vielen Fällen sind Ansprüche wegen Baumängeln, die der Bauherr verjährt glaubt, in Wirklichkeit nicht verjährt.

Ansprüche wegen Baumängeln verjähren gewöhnlich in 5 Jahren (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB). Ist die Anwendung der VOB wirksam vereinbart, verjähren sie in 4 Jahren (§ 13 Abs. 4 Nr. 1 Var. 1 VOB/B). Die Verjährung beginnt mit der Abnahme (§ 634a Abs. 2 BGB).

In vielen Fällen in denen der Bauunternehmer die Bauarbeiten nicht alle selbst ausgeführt, sondern Subunternehmer beauftragt hat (GU [Generalunternehmer]), gelingt es Rechtsanwälten, für den Bauherrn ein Tor zu öffnen, welches ihm den Weg frei macht zu solchen Ansprüchen wegen Baumängeln, die bei Anwendung der oben genannten Bestimmungen verjährt wären. Der Schlüssel hierfür ist die Obliegenheit des GU, zu prüfen, ob das Bauwerk bei Ablieferung mangelfrei ist. Nimmt er die ihm obliegende Prüfung, ob das Bauwerk mangelhaft ist, nicht vor, dann verjähren Ansprüche wegen Baumängeln, wenn sie bei richtiger Prüfung entdeckt worden wären, ebenso wenig in 4 oder 5 Jahren nach Abnahme des Bauwerks, wie in den Fällen, in denen der Unternehmer einen Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 634a Abs. 3 Satz 1 BGB; BGH, NJW 1992, 1754).

Beauftragte der GU mit der Prüfung der Mangelfreiheit andere Personen, dann wird ihm das Wissen jener Personen um die Mangelhaftigkeit des Werkes zugerechnet (§ 278 BGB) und die eingangs zitierten Verjährungsbestimmungen greifen nicht, wenn eine entsprechende andere Person den Mangel kannte (§ 634a Abs. 3 Satz 1 i.V.m. § 278 BGB)[1].

Der GU kann sich auch dann nicht auf Verjährung des Anspruchs wegen eines Baumangels nach den eingangs zitierten Bestimmungen berufen, wenn er den Mangel zwar nicht entdeckte, aber die Überwachung des Werkes und dessen Prüfung auf Mangelfreiheit nicht oder nicht richtig organisiert hat und der Mangel bei richtiger Organisation entdeckt worden wäre (BGH, NJW 1992, 1754).

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