Änderungen der Bauausführung nach Abschluss eines Bauträgervertrages

In Bauträgerverträgen ist oft vorgesehen, dass Erwerber Änderungen in der Bauausführung unmittelbar mit den Handwerkern vereinbaren. Eine solche Klausel birgt für beide Vertragsparteien Risiken. Für den Bauherrn birgt diese Klausel das Risiko, die Ursachen von Baumängeln bestimmen zu müssen um Mängelansprüche gelten machen zu können und für den Bauträger birgt die Klausel das Risiko, für Mängel zu haften, mit denen er glaubt, nichts zu tun zu haben. 

Nicht selten erfüllen sich Bauherren Ihren Traum vom eigenen Haus, indem sie das Grundstück von einem Bauträger erwerben und ihr Haus auf diesem Grundstück von ihm errichten lassen. Der Kauf des Grundstücks und die mangelfreie Errichtung des Hauses werden so durch einen einzigen Vertragspartner, den Bauträger, gewährleistet. Treten später Mängel in Erscheinung, dann braucht der Erwerber seine Ansprüche wegen dieser Mängel nur gegen diesen Bauträger zu richten. Ist das Haus beispielsweise besonders hellhörig, dann braucht der Erwerber die Ursachen dieser Hellhörigkeit nicht zu kennen. Es genügt, wenn er rügt, dass der vertraglich vereinbarte Schallschutz nicht erfüllt ist.

Oft findet man in Verträgen zwischen Bauträgern und Erwerbern aber eine Bestimmung, wonach Erwerber Änderungen in der Bauausführung unmittelbar mit den Handwerkern vereinbaren. Vereinbart nun z.B. ein Erwerber mit dem Bodenleger, dass in der Küche nicht die ursprünglich vorgesehenen Fließen aus Linoleum, sondern dass Steinfliesen verlegt werden, dann hat er jetzt, setzt man die Wirksamkeit der Klausel voraus, nicht mehr nur einen am Bau beteiligten Vertragspartner, den Bauträger, sondern zwei, den Bauträger und den Bodenleger. Stellt sich nun nach Fertigstellung  und Abnahme des Hauses heraus, dass das Haus besonders „hellhörig“ ist, dann stellt sich die Frage, welchen seiner Vertragspartner der Erwerber wegen  dieses Mangels in Anspruch nehmen kann, den Bodenleger oder den  Bauträger? Jetzt genügt es nicht mehr,  das Mangelsymptom, Hellhörigkeit, zu rügen. Um zu wissen, gegen wen er seine Mängelansprüche richten kann muss der Erwerber jetzt erforschen, welcher seiner Vertragspartner die Hellhörigkeit verursacht hat. Die Erforschung der Ursachen eines Mangels kann für den Erwerber sehr
aufwändig sein.

Aber auch für den Bauträger birgt die Klausel in seinem Vertrag, wonach der Erwerber Änderungen der Bauausführung unmittelbar mit den Handwerkern vereinbart, Risiken. Der Bundesgerichtshof hat nämlich bereits Klauseln in Bauträgerverträgen für unwirksam erklärt, die bewirken, dass der Erwerber sich nicht mehr darauf beschränken kann, gegenüber dem Bauträger die Symptome eines Mangels zu rügen. Stellt sich der Erwerber auf den Standpunkt, die Klausel sei unwirksam und bekommt er recht, dann haftet der Bauträger für Mängel, mit denen er glaubte, nichts zu tun zu haben.

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